融資業務滞る!

リアルに語る不動産投資

こんにちは、カケルです

現在新規物件取得のため融資依頼をしています

しかしながら 昨今の新型コロナウイルス感染症の発生により多方面に多大な影響を被っています

銀行としては企業の血、地域の活力を止める訳にはいかず業況や資金繰りが悪化している事業者に対して、相談窓口を設けるとともに、特別融資を行っています

そのための手続きや稟議書の作成にバンカー達は大忙しということで私の新規物件取得に関する稟議書の処理、対応は滞っているようです

今回は新規物件取得の融資の際、銀行側に提出している内容についてシェアします

1、物件取得の大義 これは物凄く大事で銀行は利己主義ではなく利他主義の精神を重んじており 起承転結の起で刺さる内容を意識し提案します
2、収支計画 物件収益性の確認とストレスを掛けても問題ない物件であることの証明となります
3、この収支の妥当性、客観性の説明 根拠のない収支計画は絵に描いた餅なので客観性のあるデータ、定量化することを意識します
4、物件取得後の満室ストーリーの提示

今回は特に4について深掘りしていきます

満室プログラム

1 マーケット需要の整理
2 物件の強み、弱みの整理
3 ライバル物件を調査し自社物件の強み、トンガリを作る
4 自社物件の強み、トンガリを告知、周知する
1 AA市 人口4.6万人 2.1世帯(購入するエリア)

温泉旅館などの観光業、イチゴを中心とした農業が主な産業

〇〇道路ができ商業、工業が盛んなエリアへの30分で移動可能

●BB市 人口10.8万人 4.9世帯(比較対象エリア)

鉄骨、鉄筋のファミリータイプ3DK以上の敷金礼金あり物件421件

●AA市

鉄骨、鉄筋のファミリータイプ3DK以上の敷金礼金あり物件72件

AA市はBB市の人口ボリュームに対し半分と少ないがAA市の賃貸の供給も少なく人口対比、世帯対比でもBB市よりライバル物件がない

2 物件の強みとして

立地として駅徒歩15分であり県東部の中間に位置し〇〇、〇〇への車でのアクセスが良く就業地を加味しても選択肢が増える物件である

スペックはRC 3DKファミリータイプであり駐車場が1世帯あたり2台確保でき夫婦で就業地が違う家族にとっては車、駐車場は必須

弱みとして現在のオーナー様が自主管理を行なっていたため物件の知名度が低く 賃貸仲介店に知られていない

洗面台などの設備やクロス、CF仕様など トレンドが掴めていない、時代遅れや劣化がありガス会社とともに刷新をしていく

3 トンガリとしては

A敷金礼金はなし 72件→16件 Bペット可 16件→3件 C駐車場2台目あり3件→0件

総額家賃5.5万円から6万円で敷金、礼金なし、ペット可、車二台可を探す共働き世代を対象にした物件に仕上げていきます

4 告知について

現オーナーさんは自主管理を実施しており仲介店に物件の浸透が図れていない、スーモなどの告知情報サイトにも掲載されておらず ここは管理会社を入れ告知、浸透業務に力を入れていきます 物件から最も近く東部エリアの最大仲介店で管理をお願いする組み立てでおります

このようにマーケットボリュームの整理 物件の強み、弱みの明確化 そして対策、対処法の明示と どんどんドリルダウンしていく思考で組み立てを実施しています

あと ひたすら動く!直ぐ動く!仮説通りいくことなんてありませんから最終的にはPDCAの高速化だと思っています

今回でいうとバンカーの手間を我々でどのくらい巻き取ることができるか?手間の軽減ができるか?ということです

ただ待っているということではなくギブアンドテイクの精神がバンカーの信頼を勝ち取ることに繋がると思っております

それではまた、、、、

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