債権譲渡!

リアルに語る不動産投資

こんにちは、カケルです!!

昨年購入したビルは賃貸面積の50%がソシアル、残り賃貸面積の50%がレジデンスというビルでございます

私として初めてソシアルビル取得ということで、契約前に店子さんの毎月の家賃入金状況確認、契約書の記載内容、保証人を細かくチェックしました

前オーナーさんの家賃の入金管理が杜撰で滞納もたくさんあり 基本 前オーナーさんが滞納分は決済までに回収する契約でしたが回収できなかった分、その債権は新しいオーナー、要は当社に譲渡するという契約にしておりました

簡単に債権譲渡について触れておきます

債権は権利なので、人から人への譲渡が認められており、債権が人の間を移ることを「債権譲渡」といいます 債権譲渡が行われる場合、権利者であると主張するために必要な対抗要件は、債務者に対する通知または承諾とされています

通知をする場合には譲渡人(債権を譲渡した人)からする必要があり、譲受人(債権を受け取った人)からしても無効となってしまいますが、承諾の場合は、債務者が譲渡人・譲受人のどちらかにすれば対抗要件となります

ちなみに債務者に保証人がいる場合は、通知は債務者本人に、承諾も債務者本人がする必要があります 要は三者間契約を結ぶ必要があります

この契約を結んだ理由は2点はあります

まずは当たり前ですが 滞納分を回収出来れば収益として増加することもあり 1年掛けて 通常家賃+滞納分を分割で支払いしてもらい、回収しました

2点目が 駅から離れている住宅街にこのビルがありソシアルとしてのポテンシャルは厳しいというのが購入前の見立てでした

そうなるとレジデンスへコンバージョンする上で退去、明け渡しなど今後の契約内容を強気で進めていくことが必要であると考えました

債権を握ることで 相手の弱みを握り交渉をスムーズに進めていくことが出来ると考えました

結論で申し上げると1年で滞納家賃の回収+退去、原状回復ということで ミッション達成となりました 債権譲渡というとやりたくない、怖いというイメージを持っていると思いますが誰でも出来ます!

正に 利の源泉は「手間」であり ここがビジネスのネタだと思っています  皆さんも喰わず嫌いにならずチャレンジしてみてください

それではまた、、、

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