不動産投資7つのリスク

不動産投資の基礎

前回の記事では 不動産投資のメリットについて説明しました。

今回は不動産投資のリスクについて整理していきます

不動産投資・賃貸経営は リスクやデメリットを正しく恐れて 適切に対応していくことが大切です

不動産投資のリスク

7つのリスクを抽出しましたので 項目ごとに説明していきます

悪い物件を購入する購入リスク

本当にキャッシュフローを生み出す良質な物件は 100分の1と言われています

提示された条件のまま何の努力もせずに購入してしまうと

✔空室だらけ

✔必要以上のリフォーム代や修繕費

✔退去者が頻繁

などで 損失ばかり目立つようになります

しっかりと自分の目で物件を確かめるとともに リフォーム代や修繕費も視野に入れ 交渉により妥当な金額で購入すると良いでしょう

空室リスク

購入時から満室に近い物件もあれば 半数しか埋まっていない物件もあります

場所や時期を見極めて 空室のリスクがそのまま続くのか それとも解消される余地があるのかを検討する必要があります

空室が増えると 当初予定していた利回りを得られないばかりか キャッシュフローがマイナスになることもあります

空室リスクを避けるには 複数の物件を所有することで リスクを分散することもできますし 心配な場合は 空室率15%程度でも対応可能な収支計画を立てると良いでしょう

滞納リスク

滞納は しっかり対応しなければ二重・三重のリスクとなります

家賃を得られないばかりか 夜逃げなどで現状回復すらなされず 次の入居付けも困難となります

夜逃げしないまでも 未納のまま入居が続けば 本来であれば 別の人が入居し家賃収入を得られたはずなのに1室無駄にしている状況となります

管理会社等を通じ適宜適切に対応しましょう

建物老朽化リスク

建物の老朽化にかかるリスクは大きいです

そのため 家賃収入の5%は修繕積立費と考えるべきでしょう

そして 工事に関してはできるだけ安く対処することはもとより 建物のリスクがそろそろという場合には 売却も視野に入れて運用する必要があるでしょう

災害リスク

災害大国日本では災害リスクはつきまといます

そのために 火災保険や地震保険がありますので しっかりと活用しましょう

また火災保険については 水漏れや風災等のほか 現状回復にかかる項目もあるため 上手く活用しましょう

値下がりリスク

収益不動産を売却して売却損(キャピタルロス)がでた場合 あってはならないのが借入が返済できない状況です

なので 値下がりしている中でも 家賃収入で返済ができるのであれば 売却損を出してまで売却しないようにしましょう

長期運用により 値下がりリスクを軽減させることができます

金利上昇リスク

日本の金利は世界的にみても低い水準にありますが 今後は上昇の可能性を視野に入れておいた方がよさそうです

金利の上昇は 返済額のトータルに大きく影響を及ぼします

対応策としては 繰り上げ返済や 固定期間を長くして対応するなどの方法がありますが そもそも金利上昇の可能性を視野に入れてシミュレーションをしておくのも良いでしょう

 

以上が、不動産投資の7つのリスクとなります

リスクを正しく理解し、正しく恐れ、正しく回避することが必要だと思います

 

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