表面(グロス)利回りと実質(NET)利回り

不動産投資の基礎

今回のテーマは“利回り”です。

物件広告を見ると目に飛び込んでくるこの数字ですが これは物件を選ぶ際にひとつの大きな指標となります

利回りには2種類あり 計算方法などを含め説明していきます

利回りには表面利回り(グロス)利回りと実質(NET)利回りの2種類があります

表面(グロス)利回り

表面(グロス)利回りとは

表面利回りは 満室想定で計算された利回りです

また 税金や諸費用なども省略されていますので 実際に手元に入ってくるお金を正確に表したものではありません

しかし 簡単に計算できるのでひとつの指標として活用されています

表面利回りの計算方法

では 表面利回りの計算方法をみていきますが 実にシンプルです

≪計算式≫

表面利回り=年間の満室想定家賃収入÷物件価格×100%

不動産の販売資料に記載されている利回りはほどんどが表面利回りです

実質(NET)利回り

実質(NET)利回りとは

表面利回りは計算が簡単ではありましたが 実際に手元に入ってくる金額を把握するためには 実質利回りを計算する必要があります

実質利回りは

✅運営経費(ランニング費用)

✅仲介手数料

✅印紙税

✅司法書士手数料

✅登録免許税

✅不動産取得税

などを計算にいれた 実数値に近いものとなります

実質利回りの計算方法

実質利回り=【A:家賃収入(実質)】÷【B購入価格(実質)】×100%

A:家賃収入(実質)

=(月額家賃収入-管理費)×12-固・都市税

B:購入価格(実質)

=購入価格+仲介手数料+印紙税+司法書士報酬+登録免許税+不動産取得税+必要に応じリフォオーム代

これら運営費(ランニング費用)や仲介手数料などの計算上の数値の算出方法は 別記事でまとめています

以上が 表面利回りと実質利回りの計算方法となります

実質利回りについては 空室損失費用や運営経費等をどのように加えて計算するかが難しい面もありますが それぞれの数値目安については次の記事で説明致します

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