キャッシュフローの計算方法と不動産投資のデッドクロス

不動産投資の基礎

キャッシュフローとは何か?直訳すれば現金の流れということになりますが 不動産投資においては 家賃収入から経費やローン返済などを差し引いた 手元に残る現金のことになります

これは物件購入を検討する上で極めて重要な要素となります この記事ではキャッシュフローの計算方法について説明しつつ 最後にデッドクロスについても触れておきます

≪キャッシュフローの計算方法≫

キャッシュフローの計算式は複雑ですが 必須項目と考えてぜひマスターして下さい

【税引前利益】=①家賃収入-②必要経費-③返済利子-④減価償却費
【税引後利益】=【税引前利益】-⑤税金
【キャッシュフロー】=【税引後利益】+④減価償却費-返済元本

①家賃収入

家賃収入については空室損をみておく必要があります

常時満室は難しい面もありますので セオリーとして10~20%の空室損をみておきます

②必要経費

必要経費には管理会社への委託料、清掃費、エレベーター費、修繕費用などがあり 概算として満室想定の家賃収入の20%をみておくのが一般的です

③返済利子

返済金額は不動産サイトなどにあるローンシミュレーターなどを活用し算出するとよいでしょう

④減価償却費

減価償却費は税引前利益の算出の際に一旦差し引いた後、税引後利益にプラスしています

別記事でも述べましたが 減価償却費は物件購入時にキャッシュアウトし その後会計ルールに基づき数年から数十年に渡り 経費計上できるものです

なので 現金は手元に残りますので キャッシュフローに対するプラスの効果として 最後に戻してあげるわけです

⑤税金

所得税、住民税、固・都税を想定しています

これがキャッシュフローの計算方法になりますが あわせてデッドクロスに関する知識も持っておくと良いでしょう

不動産投資におけるデッドクロスとは 経費計上できない元本返済額と減価償却費の逆転により 更なるキャッシュアウトが発生する仕組みのことです

具体的にいえば、必要経費として税前利益で差し引いてきた減価償却費が減少し 所得税が増加することで キャッシュアウトが更に大きくなるといったものです

また その他の要因として 元利均等返済の場合であれば 返済額に含まれる返済元本の割合が年を追うごとに大きくなるため デッドクロスが発生するケースもあります

こういった事態を回避するためには 繰り上げ返済を行ったり 新規で物件を取得し 別の減価償却費を得るなどの措置を検討する必要があります

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