日本経済 コロナによって大きな影を落とす

リアルに語る不動産投資

こんにちは カケルです!

先々週 記事にしたようにコロナウィルスの感染から日本経済は逆回転し不景気に突入しています 徐々に倒産の報道が聞こえてきますが本格的な倒産報道はこれからでしょう。

先々週ブログ懸念点から追記で2点

どちらの国も弱り目に祟り目

<欧州の不安、イタリアが火種に>

中国、日本以外でコロナウィルスの感染が拡がってきた 欧州、まず問題となるのはイタリアの状況です 今のところ、アジア以外の地域では感染者数が突出している国の一つです

感染はフランスやスペインなどにも拡がっており、イベントの中止や、町によっては人々の移動を制限する事態も発生しています

スペインやフランス、イタリアの観光業依存度は国内総生産(GDP)の6−11%と相対的に高い状況です これらの観光業への依存度が高い欧州諸国は、金融システムが相対的に弱いという共通項を持ち とりわけ心配されるのはイタリアです

依然として、不良債権比率は8%台と高く、不良債権の金額でいえば依然として欧州連合(EU)域内で最大です

<もう一つの不安、韓国>

もう一つの懸念材料は、昨年来、一部の大企業の業績が不安視される韓国です

韓国の19年6月の金融安定報告によれば営業利益で利払いが賄えない企業は、全企業の32%に上り 特に宿泊と食品では57%に達するという新型ウイルス感染による打撃で増長されるのは間違いでしょう

また、足元では、対ドルで韓国ウォン安が進んでおり、日本同様、自国通貨安は輸出にはプラスだが、日本と異なるのは、ドル建ての対外債務額が高いこと、ウォン安は海外金融機関からの借入の返済負担を増加させます

やはりリーマンショック時 同様に大事だったのはCashであり 取引先倒産や銀行からの追加融資不成立など血が止まるとバタバタと連鎖していくでしょう

我々大家業は不景気になると改めて大家業のストロングポイントを実感します

1.生活に無くてはならない居住空間を提供している事業であり 売上の変動率が少ない
2.前払いで家賃を受けているため手持ち資金がコントロールしやすい
3.適正価格で物件を購入しているのであれば売上に占める人件費、販管費が少なく損益分岐点が低い
4.  売上が偏っておらず一つの顧客に売上が集中していない(要は私であれば店子はバラバラで194戸所有しておりますが店子は194人 全員が倒産、支払い不能となることはない)

大家業は抜群の安定性を誇っていることは間違いありませんが 事業の1ヶ月分の売上、その6倍=半年分のCashを持つことを推奨されております

それぞれの物件の入居率やランニングコストによって違いはありますが 不景気突入によって攻めと守りを意識するタイミングであるといえます

それではまた、、、、

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