容積率と建蔽率をチェック!不動産投資の基本

不動産投資の基礎

こんにちは、カケルです

不動産には容積率と建蔽率が設定されています

物件検索をすると マイソク等に容積率や建蔽率が表示されていると思いますが 容積率や建蔽率がオーバーする違法物件には 銀行の融資はつきません

しかしながら 不動産ポータルサイトなどで物件検索をすれば 合法物件と横並びで違法物件も売りに出ているのが現状であり 自分自身で容積率や建蔽率の合法性をチェックできるようになっておく必要があるということです 

そういる訳で今回は、不動産投資の基本シリーズ!『容積率』と『建蔽率』について説明します


【容積率】

容積率とは 土地面積に対する建物延べ床面積を割合で表したもので その土地に対してどのくらいのサイズの建物を建設できるかを示す基準となるものです

敷地面積100㎡で容積率200%であれば

100㎡×200%=200㎡

までの延べ床面積の建物が建設可能となります

容積率は 『用途地域』ごとに規定された制限が適用されています

ただし、前面道路の幅員によっても制限を受けることがあります

土地に面した道路の幅が狭いときには 容積率は更に制限を受けるということです

前面道路の幅員が12メートル未満の場合には 前面道路の幅員に以下の割合を乗じた割合が容積率の上限となります

住居系地域:40%

その他地域:60%

※前面道路幅員が4m以下なら4mとして計算

例えば 前面道路幅員が4mの第一種住居地域にある土地の場合には、、、

この場合には

4×40%=160% 

となり 容積率の上限は160%となります


【建蔽率】

建蔽率についてですが これは土地面積に対しする建築面積の割合のことで 建蔽率もまた用途地域によりその割合が定められています

例えば土地面積100㎡の土地で 建蔽率が60%であれば

100㎡×60%=60㎡

の建物を建設可能となります

参考ですが 昨年6月に建築基準法が一部改正され 準防火地域における準耐火建築物では建蔽率が10%プラスできることになっています

これは中古物件売買でも注意が必要です

以前は建蔽率違反とされていた物件が 建蔽率10%プラスによって法規内に収まり 合法物件に変わったケースがあるということです

これにより 違法物件として購入の対象から外していた物件が もしかしたら優良な物件に変わっているかも!?もっと言えば 違法物件が合法物件になったことに気が付かずに安く売りにでたままかもしれません、、、 1年前の改正なのでそれはないですかね(笑)

いずれにしても 近年 建築基準法は改正が続いていますので 改正ポイントのチェックは必要です

今回は『容積率』と『建蔽率』について説明しました

色々と説明しましたが まずは物件資料に表示された土地面積、建物面積、延べ床面積から合法物件かどうかチェックできるようになることが大事ですね

ではでは、、

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