返済比率をしっかり管理!不動産投資の基本

不動産投資の基礎

こんにちは、カケルです

先日、不動産ポータルサイト楽待の実践大家コラムで再生物件に関する記事をご紹介しました!

これは岐阜県所在のガラボロ物件を取り扱った記事でしたが 結果的に

満室利回り25.5% 

返済比率30%台

という状況にまで再生しました

さてさて↑この利回り&返済比率といった数値、、、ちゃんと意味は理解できますか?

利回りはよく見る数値なので理解されていると思いますが、、、返済比率30%台とは??返済比率ってそもそも何??という方もいらっしゃるかと、、、

という訳で今回は、不動産投資の基本シリーズ!『返済比率』について説明します

返済比率は 家賃収入に対して銀行にどれだけお金を返しているのかを示す比率、つまり賃貸経営の安全度を示すものです!

計算式で表すと次のとおりです

 【毎月の返済額】÷【満室時の家賃収入】=返済比率(%)

計算式はシンプルですね 因みに この返済比率が高くなると危険です

例えば 返済比率が60%台の場合、、、毎月の家賃収入の6割以上を借入金返済に充てていることになり、ランニングコスト等がある中で この賃貸経営は大丈夫かな??ということになります

簡易ランニングコストをあてはめて具体的に確認しましょう!

★築年数別簡易ランニングコスト★

《運営・設備コスト》

築10年の場合

⇒運営・設備コスト 賃料の10%

築30年の場合

⇒運営・設備コスト 賃料の20%

《管理手数料》

賃料の5%

《固定資産税》

実費

①1億円RCマンション、返済比率40%の場合の手残りCFは??

(築年数10年の場合)  

手残りCFは30~35%

(築年数30年の場合)  

手残りCFは25~30%

②1億円RCマンション、返済比率60%の場合の手残りCFは??

(築年数10年の場合)  

手残りCFは10%~15%

(築年数30年の場合)  

手残りCFは5%~10%

上記のとおり、返済比率40%の場合では 築古だと手残りCFは25%~となります。ましてや 返済比率60%だと5%~10%となり 手残りが少なく危険な状態となります

上記には空室率は加味しておりません ずっと満室はあり得ないので更に簡易キャッシュフローは悪化します

一方で 冒頭で例に出した再生物件の場合 返済比率は30%台なので 家賃収入の約3割が借入金返済ということになり 上記簡易ランニングコストにあてはめれば、築30年の場合であっても手残りCFは家賃収入の35%~40%となるので 安全であることが確認できるのです


さて、返済比率をコントロールするにはどうしたらいいでしょう???

上記のとおり 返済比率は運営・設備コストにリンクします ですが 更にベースになっているのが『家賃』です

想定家賃より賃料が上がれば 返済比率を下げることができ 賃料が下がれば返済比率が上がるというわけです なので 家賃のコントロールが返済比率のコントロールに繋がります

その他、返済比率を下げる手段として毎月の返済額を抑えるという方法があります

ある程度融資期間が長くとれるRC物件を選択したり 金利交渉なども行って返済比率が上がらないようにするといった方法です

その他 自己資金に余裕があれば 頭金を多く入れる、繰り上げ返済を行う(手数料はかかる)といった方法を執り 月々の返済額を抑えて返済比率を下げることもできます

いずれにしても 返済比率の数値が上がって 不安定な賃貸経営に陥らないようにしっかりと返済比率を管理する必要があります

ではでは、、

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