ヒアリングの大切さ!そして確信へ!!!

リアルに語る不動産投資

こんにちは カケルです

二棟一括購入で12棟目、13棟目の購入になり2019年度は五棟購入となりました

初の学生をメインとした大学から徒歩7分の物件購入となります

これまでは意図的に1R、1Kを避け1LDK〜3DKの間取りの物件を購入して参りました

これには2点理由がありまして まずは1R、1Kは単身者をメインとするわけで主たる属性は学生だったりします

入居年数として単身者は4年周期、ファミリーは6年周期と言われています

当たり前ですが入居.退去を繰り返すとその都度入居時の広告料、退去時の原状回復料が重しとなり収益を圧迫するわけです

 

2点目は高利回りを主とした投資、事業の組み立てを実施してきたので訳あり物件や築古の物件の取得、運営を中心として参りました

広い部屋は古くてもリフォーム、リノベーションにより住環境、住空間を劇的に改善出来ます 古くても清潔感がある空間、広い空間で割安な賃料が現状のマーケットのトレンドですね

という訳で広めの部屋を主とした物件の購入に注力してきました

 

そんなに意識した投資目線を変更し1R物件を取得した理由をお話しますね

こちらも視点としては2点あります

まずは 1点目 今回の購入物件は田舎の中の田舎物件です

しかし学生物件でありながらオートロック、防犯カメラ、wifi付きとセキュリティ、設備も完璧な物件です! ここまでの充実した学生用マンションはこのエリアでは皆無!敵無しの物件です!

田舎ですが都会並みの環境が用意されていれば嬉しいに決まっています 都会では当たり前が田舎ではまだ。。。。どの世界でもよくある話しです

 

もう1点が不動産投資の際に最も気をつけている点で入居ターゲットが一つ企業、大学に絞られてる物件です

企業依存度、大学依存度が高い物件はその企業、大学が撤退すると需要と供給のバランスを崩し家賃1万円台物件がでてくるのです

今回も学生依存度が高く またキャンパス移転の噂を聞いておりましたので賃貸仲介店のヒアリングを実施しましたが なかなか確信を得られませんでした

現場の事は現場が一番知っているということで 大学移転のことは大学生が一番知っているであろうということで 校内にお邪魔して直接学生さんにヒアリング、インタビューを断行!

学生さんのお話ですと なんと2年前にこのキャンパスに看護学部が新設されて移転の噂は他のキャンパスとのことでした

直近で大学がそのキャンパスに投資したわけですから...移転はありませんね 要は移転しないと判断しリスクと利回りの相関を試算し 今回の物件購入に至ったわけです

ネットの情報もありますが根っこの情報は自分の足で稼ぐ、総論を各論まで落とし込む論理と行動が必要なわけです

1億円超える投資ですから自分自身が納得し 確信を得る必要があります

単身用がダメという総論ではなく、自身が見出した各論が最終的に背中を押すのです

それでは、、、また、、、

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