デッドクロスを理解し備えよう!不動産投資の基礎編

不動産投資の基礎

こんにちは、カケルです

以前の記事でキャッシュフローの説明をした際に “デッドクロスの現象”などについて簡単に触れました

不動産投資を行っていく上で デッドクロスに関する理解が曖昧であれば 場合によっては黒字倒産に似た状況を迎えることにも、、、、なので、投資家はデットクロスの影響を上手くコントロールすることが求められます

そういう訳で今回は デッドクロスについて詳しく確認しようと思います!

まず前提理解で必要なのが 「減価償却費」と「元金返済」になります

いずれも 過去に記事で説明していますので 必要な方は確認をお願いします

そもそも、不動産投資がなぜ節税になるかといいますと 建物や設備を減価償却することができ 実際にはキャッシュアウトは発生していないにもかかわらず(嘘です、物件購入時にしています) 経費として償却することができるため 税金をグッと圧縮することができるからです

これにより、物件購入当初などは特にある一定のキャッシュフローが期待できるのですが しかしながら要注意!その一定の時期を過ぎると融資の元金返済額が減価償却費を上回る時期がやってきます

この時期が「デッドクロス」です

【デットクロスの時期とは】

融資返済額内訳において元金の占める割合が大きくなり、一方で設備や建物の減価償却期間の一部又は全部が終了する時期

デッドクロスのメカニズムを分かりやすく言えば

実際には出費するが経費計上できない元金返済額が

実際には出費しないが経費計上できる減価償却費を

上回ってしまう状態です!

そうなると、、、、 課税前のキャッシュフローよりも帳簿上の課税所得が多くなるため 手元に残っている現金に比較した税金の割合が増えてしまいます

そして その状態が進行すると 納税すれば手元の現金がなくなるといった現象も起こり得るのです

 

イメージが湧いたでしょうか。。。一般的にデッドクロスは 物件購入価格の6割以上の融資を受ければ ある一定の時期に訪れると言われていますし 実際に長期シミュレーションを行えば 分かるかと思います

因みにこの場合、下記の方法などで対応するとよいでしょう

○新規で物件を購入し 新たな減価償却によりデッドクロスの作用を弱める

○売却を検討する

○元金均等方式で借りる

○繰り上げ返済をする

これらの方法により デットクロスの影響をコントロールすることはある程度可能です

デッドクロスの時期があるのは、ある一定の融資を受ければ必然です

大事なのは長期シミュレーションにより その時期がいつ頃なのか、、、知り備えることです

くれぐれもデットクロスの存在を無視して 当初のキャッシュフローで安心しサラリーマンをリタイアすることがありませんよう、、、ではでは

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